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新居住觀:房子,買不如租!

房價直直升讓小市民跳腳,另方面,房屋租金卻節節降,一種「買不如租」的投資及生活觀正在興起。 到底有殼還是無殼好?該怎麼抉擇?

查閱近年台北市中古屋的平均房價與租金數字,可以看到一個有趣的現象:房價漲了50%,租金則下跌了約1成(圖表1)。「利率低,加上預期心理,迫使未來3~5年才可能購屋的人,這1~2年都進場買房,」永慶房屋業務企劃課經理涂金谷解讀。

購屋族群變大,炒熱了房價,讓20年前露宿台北市忠孝東路的「無殼蝸牛聯盟」再起,抗議買不起房子。相反的,因為租屋族減少,讓租金不斷往下掉,「現在租房子,比過去3~5年都划算,」住商不動產總經理陳錫琮說。

高房價下,一種你我過去不曾思考過的「新住屋觀」,正在興起。

住與買,考量大不同

對永勝資產管理執行長徐銘達來說,「住屋」跟「買屋」是兩回事。

住,他選環境;買,則以投資為考量,「不是因為要住,所以跑去買。」徐銘達的想法很具顛覆性。在他的觀念裡,「買」這個動作已經是投資行為,所以該從投資報酬率的角度評估,把房子視為投資標的其中之一,只在最佳時機進場。也因此,他現在仍是租屋居住,寧可把大部份資金投資在事業經營上,讓公司幫他賺更多的錢。

還在上海復旦大學EMBA就讀的徐銘達,常常來往兩岸,眼看兩岸一日工作圈愈來愈成型,他更深信租房子最適合他:「你怎麼知道下個月會不會被調去上海?」如果對購屋帶著「感性」因素,「事業發展可能因此被房子綁住。」

試想看看,若手頭上有300萬元現金,你會買房子,還是租房子,但把300萬元拿去做其他投資?

6%年報酬以上投資,不用買房

從2003年SARS爆發過後至今,台北的房價已漲了1倍有餘,但過去績效不代表以後績效,台北房價在這次起漲前,曾長達20年,房價沒有太大動靜。

在台北市萬華、士林等社區大學擔任理財教師,同時也是「怪老子理財版主」、YAHOO!奇摩理財專欄作家的蕭世斌,利用Excel表跑出統計,假設已有300萬元自備款,究竟是要買1千萬的房子,還是拿這300萬元來投資其他標的?他算出,其實只要投資年報酬率超過5.79%以上的標的,就會比買房投資還賺。

「債券加上股票的配置,其實很容易達到年平均報酬率6%,」他進一步表示,「房價由供給和需求決定,需求則由人口和國民所得而來。」然而,目前台灣人口和國民所得的成長速度趨緩,在需求沒有跟上供給的情況下,蕭世斌指出,「等待」是目前最該做的事。

無殼新生活態度

不妨讓自己回到初心,買房子對自己代表的意義為何?對一般受薪階級來說,房子一買,多少都會影響生活品質。「最好先設想,買房子的效益是否大於需要壓抑的物欲,」涂金谷以過來人經驗說。買了房子就不能隨遇而安,為了早日還房貸,得拉長工作時數,影響與家人相處的品質,值不值得?買房前都要先釐清楚。

「2、30年後的生活我們無法想像,不需要用現在角度去看未來,」徐銘達認為,沒有人能篤定回答自己一輩子都在現在的土地上,買房子綁著自己,可能影響下一步財務規劃的理性判斷。先租房子,未嘗不是一種新的生活態度。

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