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2009最後一季購屋停看聽

房價不斷衝破新高,領死薪水的上班族只能望屋興嘆?對於沒趁第1季低點進場而感到悔恨? 其實不用過於恐慌,房市陷入盤整狀態,現在正是看屋、選屋的好時機。

你想買房子的念頭有多強烈?根據《Cheers》雜誌今年8月份針對萬人上班族所做的調查顯示,有3成6的上班族,未來5年內一定要達到的理財目標,就是買房子!然而,從永慶房屋針對30坪住宅平均總價,與民眾可支配所得計算出的「購屋所得比」來看,民眾至少得不吃不喝3年,才能買到房子。台北縣、市購屋負擔尤其重,得不吃不喝7.46年與9.59年,才能買到30坪房子。

「想買」卻「買不起」,暗示房價的確「不合理」。「市場不會長期停在『不合理』狀態,」政治大學地政學系教授張金鶚一語道破。長期研究台灣房市的張金鶚指出,台灣房地產景氣指數已經連續3季出現「藍燈」;觀察第2季國泰房地產指數,全國新推個案市場也呈現價跌量增,顯示房價下修趨勢。供給與需求出現落差,即使廠商對未來景氣樂觀看好,但張金鶚仍然表示,從「領先綜合指標」與「同時綜合指標」都大幅下滑來看,接下來房市會呈現盤整局面。

買屋要從「消費」邏輯出發

張金鶚提出一個自我檢視該不該購屋的邏輯:現在有沒有購屋的需要?如果有,有沒有能力買?有能力之下,要選好產品還是好價格?

「好產品和好價格是有衝突的,很難同時並存,」他強調,買房子不能只為投資,最重要的是「消費」,也就是自用,這部份至少要佔買屋目的的7成。「購屋時以住起來有品質為考量,就算你賺不到房價,起碼住得舒服。」

此外,當你開始想穩定下來,打算在一個地方居住上5∼7年,才是買房時機。

如果已經打算買房,以月薪5萬元的上班族為例,信義房屋公關研展組經理蘇啟榮表示,3∼4成比例的月薪(約2萬元)來負擔房貸本息,是比較理想的狀況。依目前貸款利率約2%計算下來,可貸400萬元左右的房貸,這時可再根據自備款多寡,選擇心目中的好房子。

由小而大,由低到高單價

「首購族不想一次到位,」中信房屋副總經理劉天仁表示,買屋要由遠而近、由小而大、由低(單價)到高(單價)。「從核心區域邊緣開始買中古屋,滾了幾次就能進入台北市,」劉天仁強調,不要迷戀新屋,「房子的價值在於房子的品味。」一間房子使用30年不是問題,只要買的是自己喜歡的房子,而且用心經營、打造,未來一定也會是別人喜歡的房子。

攤開全台地圖,總價5、600萬元的房子不難尋,甚至在台北市依然找得到:

1.台北縣市:台北縣不要非住板橋、新店、永和等精華地段不可,「只要生活機能好,轉手都不會太差,」蘇啟榮補充。所以像三重、蘆洲、土城等地,都能找到每坪20萬元以下的成屋。至於台北市,只有中古屋還有每坪20多萬元的價格,可在文山、大同、萬華等區尋覓。

2.台中地區:台中的房價已經趕過高雄,太平洋資產管理公司總經理張欣民指出,除了中部科學園區帶來就業與居住人口,還得利於台中地理位置適中,搭高鐵往南、往北,都能在1小時內到達。「雖然預售屋喊到40萬1坪,不過屬特殊案例,中古屋單坪只要10萬元左右就能買到,」張欣民說。

3.高雄地區:高雄因為就業機會不像台中多,加上逐捷運而居的情況不如台北地區,使得房價較去年下跌。不過,高雄房價1坪行情約7萬元,是薪水族負擔得起的價格。若自備款實在籌不到百萬元,不妨參考上班族許志鴻的例子。

以屋養屋籌足頭期款

2004年,許志鴻認為房市景氣將走揚,當時還是學生的他,先跟父母借了30萬元,拿來支付內湖的小套房預售屋頭期款,因為不用負擔銀行房貸利息,加上之後每半年只需付5萬元,雖然交屋前的2∼3年內共付了60萬元,都還在他的負擔範圍。

很重要的是,他懂得做功課,例如上市政府網站查看都市計劃書,或上捷運局網站查詢捷運進度,掌握都市發展方向。

房市轉好後,他再轉手賣掉套房,因此賺到第二間房子近百萬元的頭期款。只是這樣的方式雖然能賺到資本利得,仍然有相對風險。劉天仁認為,預售屋要等蓋好才能見真章,屆時房子是否搶手才會揭曉,「如果到時賣不出去,要有可以承擔每月貸款的心理準備。」

許多人一心幻想購屋美夢,也努力存錢買房,但面對突發狀況,有時可能因此而無法正常繳付房貸。永豐銀行行銷管理部經理徐儀安觀察,近1年來,房貸改成「只繳息」的人變多,應該與去年金融海嘯,造成一些人失業、繳不出房貸有關。「如果無法正常繳貸款,記得要主動與銀行談,一旦經濟狀況糟到無法繳貸,也要自己先處理掉。」等到銀行法拍,到時候房價不僅比市價低,時間也拉長,進而影響自己的信用水準,得不償失。

台中地區今年房價漲幅最大

(單位:萬元/坪)

台北市漲幅2.96﹪

2008年40.59

2009年41.79

台北市往東區發展,沿著發展軸線走的區域可以參考

台北縣漲幅4.10%

2008年16.81

2009年17.5

三重、蘆洲、土城、中和都是目前漲幅稍微落後的地區

新竹縣市漲幅1.63%

2008年11.65

2009年11.84

竹北靠近高鐵站,加上規畫為重劃區,未來有潛力

台中縣市漲幅10.86%

2008年8.47

2009年9.39

往西發展,例如西屯7期重劃區、南屯8期;5期、7期交界也能考慮,價格不若7期高,生活機能卻沒少

台南縣市漲幅-5.45%

2008年5.5

2009年5.2

人口規模不夠,房價波動不高。東區生活環境較舒適,房價有保值力

高雄縣市漲幅-4.41%

2008年7.03

2009年6.72

往北發展,如農16、美術館周邊

資料來源:中信房屋、信義房屋

房市觀察名詞解釋

領先綜合指標

解釋:由國內生產毛額、貨幣供給額、營建股股價指數、建築貸款餘額變動量、消費者物價指數5項指標構成,用來預測未來房市趨勢走向

2008年第4季:93.62

2009年第1季:91.97

變動:↓

意義:未來房市向下修正

同時綜合指標

解釋:由素地交易量指數、基準放款利率、建造執照面積、新推個案標準單價、新承做購屋貸款金額、住宅使用率6項指標構成,因為與景氣變動趨於一致,因此用來衡量當下景氣狀況

2008年第4季:101.04

2009年第1季:99.78

變動:↓

意義:當前房地產景氣較上季差

資料來源:內政部建築研究所

專家解析1太平洋資產管理公司總經理張欣民

明年房市將續熱

展望第4季,因為是購屋旺季,建商都會推出一些指標性的大案,房市熱鬧之下,價量都會齊揚。政府預期經濟成長率第4季將轉正,若結果真為如

此,就能使房市熱至明年。

不過房市仍有一些利空因素存在,例如政府優惠房貸取消,對於基本買盤來說不利。再者,陸資目前還未真正來台,明年年中檢視時,若陸資力

道沒有想像中強,市場可能產生失望性賣壓。但目前看來,市場樂觀氣氛

仍大於悲觀。

專家解析2政治大學地政學系教授張金鶚

房市景氣已開始向下修正

房市,現在已經是2003年以來的相對高點,尤其是北部。如果以投資「買低賣高」的角度來看,現在應是好的賣點,而非買點。

年輕人買房子不要盲目追隨社會迷思,認為房價只漲不跌、是不景氣下抗跌的投資,或認為台北市土地少,房價會愈來愈高。這都是建商或

賣方供給面的觀點,但從統計資料來看,需求並沒有供給來得大,房地

產景氣已經慢慢往下修正。

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