切換隱藏選單

全球REITs熱,台灣盛況空前

隨著近幾年全球房地產表現的大幅成長,REITs基金也成為全球投資人追逐的新標的,但REITs的特性何在?果真穩賺不賠?將錢丟下去前,可得先做好功課。

2005年,富邦集團發行國內第一支不動產投資信託(REITs)基金——富邦1號。之後,在國內外房地產景氣加溫、歐洲相關法令鬆綁,以及投信業者爭相募集新基金等幾大題材煽風點火下,2007年儼然成為台灣的REITs年。

光是今年上半年,便有群益全球不動產平衡、復華全球資產證券化、元大全球地產建設入息、建弘優利全球不動產證券化、台新全球不動產證券化等5檔REITs基金登場,募集上限總金額高達610億元,盛況空前。

若將時光回溯至去年底至今年初,可發現REITs熱潮悄然已現。募集上限同為100億元的保誠亞太不動產證券化基金、瑞銀亞洲全方位不動產基金,分別募爆;寶來全球不動產證券化基金今年追加募集的100億元額度,亦在短時內即募集成功。隨著新的REITs生力軍不斷加入,由國內投信所發行、目前規模高達669億元的REITs基金,今年勢必推上更高峰。

REITs基金動輒賣出100億元的佳績,在過去極為少見,但投資人是否站對趨勢、趨勢是否很快面臨翻轉、以及能否擁有令人滿意的獲利?才是關鍵。風潮延燒歐洲,亞美持續加溫

從趨勢觀察,歐洲的REITs行情也才剛啟動。今年1月英國首檔REITs上市,市值成長速度驚人,其他國家如德國,預計下半年也會有第1檔REITs問世,而義大利、芬蘭也在研擬相關法令,未來歐洲不動產市場步入全面證券化時代,似乎是指日可期。

亞洲的REITs也熱鬧滾滾,例如日本受惠於地產業基本面穩步復甦,去年東京部份菁華地段商用地價漲幅高達46%,三大都會區(東京、大阪、名古屋)平均上漲幅度也有8.9%,激勵REITs快速發展,2000年立法至今,日本REITs規模即成長至300億美元。在新加坡方面,A級辦公室租金成長、資產價格上升,預計REITs掛牌檔數可由15檔增加至30檔。

而全世界第1個推出REITs基金的美國,除了商品型態越來越成熟之外,房地產景氣持續維持一定榮況,亦推升去年紐約辦公大樓租金,比前年上漲3成,帶動REITs基金水漲船高。

再來看看台灣。受到外資認為亞洲不動產有低估之嫌,以及台灣即將舉行2008年總統大選,國際資金紛紛湧入亞洲地區,促使台灣不動產行情亦在近3年大幅翻升,尤其商用不動產行情更是高漲,兩大地主國泰人壽、新光人壽去年陸續宣布調高旗下不動產租金。身為國內REITs「始祖」的富邦集團,也公布富邦1號、2號今年租約到期續租租金調幅,平均調高5.2%。全球平均報酬挑戰8連勝

REITs行情全球熱燒,讓寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良樂觀預言:「今年全球REITs的平均報酬率大約介於12?15%間,有機會第8年戰勝全球股市報酬率。」

然而,REITs行情如此發燒背後還有原因,賴盈良進一步指出,除了與全球房地產景氣走揚有關,REITs基金本身的特性,也是吸引投資人青睞的主因。

在當前油價飆高,企業勞動成本走揚,而物價又蠢蠢欲動的環境下,REITs可以發揮抗通膨效用,加上REITs與股債市場關連性相當低,讓很多投資人都將REITs納入投資組合以分散投資風險。

就未來發展潛力來說,建弘投信全球不動產證券化基金經理人馮玲書觀察,2006年REITs4大主要市場澳洲、亞洲、北美、歐洲,雖然已分別上漲32.6%、28.4%、35.7%及46.5%,但是未來仍有上漲空間。

其中,尤以日本與亞洲的潛力最受矚目。馮玲書指出,挾著強勁的經濟成長力道,亞洲辦公區大多處於中長期租金成長階段,主要住宅區域也多位於微幅成長階段,加上日本、新加坡和澳洲等國家的房地產業景氣飆漲,使得最近2年全球許多穩健的國際退休基金,開始「錢進」亞洲的不動產市場。

馮玲書分析,日本自1990年泡沫經濟以來,全國平均地價去年因為都市租金持續上升、辦公大樓空屋率持續下降,總算首次恢復正成長,這項消息振奮人心,也吸引許多資金在目前低檔進場布局。投資人此時參與布局,不僅可享有不動產證券化商品市場緩步上漲的優勢及收益分配利得,同時也兼顧收益與成長。德國可望挑戰英國全球第3大寶座

歐洲則是另一個備受期待的區域。多家業者最近均觀察到,歐洲國家當中,英、德、法、義正持續推動不動產信託的相關法令,成為推升歐洲地區REITs上揚的最大動力,而且因為起步不久,充滿著欣欣向榮的味道。

以這幾年已經率先發動行情的英國為例,2006年英國倫敦辦公室平均租金年增率達23.5%。儘管已經上漲一段時間,但是租賃市場依舊強勁,多頭行情未盡,來自石油輸出國和退休基金的穩定資金,仍大量流入,預估2007年英國REITs租金收入的增值幅度,應有7%。其中,倫敦市中心的辦公大樓租金收入,將有15%,零售商場也有6%的增幅。

最近德國正式通過REITs法案,則可望進一步提高德國與歐洲商業不動產行情。賴盈良指出,根據雷曼兄弟(LehmanBrothers)預測,德國前60大企業底下,共有高達2,000億歐元(約台幣8兆8千4百70億元)的商業不動產可轉換為REITs商品。澳洲AMP資本管理公司(AMPCapital)更估計,德國REITs市場總市值,再過3年,有機會上看500億歐元,與英國競逐全球第3大REITs市場的寶座。澳洲魅力不減,對美國仍需保持警覺

至於全球REITs市場的老大哥澳洲,在各投資機構眼中,投資魅力依舊不減。根據花旗集團報告指出,澳洲REITs在今年將有10?20%的總報酬率,而且商業不動產也可望持續增值,加上就業狀況穩健,辦公大樓空屋率低,租金持續上揚,對於激勵REITs價格向上十分有利。

不過,一定有很多投資人還是想問,美國REITs到底可否投資?

整體說來,目前市場上對於美國房地產前景仍有疑慮,因此多半認為美國REITs表現相對有限,所以最近國際資金才會明顯轉向歐洲和亞洲的REITs市場。但是這並非暗示美國REITs不能投資,賴盈良就認為,從基本面來看,美國商業不動產成交量逐年成長,建物價格上漲,根據澳洲AMP資本管理公司估計,美國REITs第1季盈餘成長7%,比股市的平均報酬率5%還高,有機會再度吸引資金進駐。

只是,美國房地產經紀人協會已提出警告,認為美國次級房貸風暴發酵,將加深房貸戶申辦房貸的難度,進而影響買氣。因此,有意進場的投資人,得隨時留意相關數據的變化。小心「蛋塔效應」的後果

不過,正如一位基金經理人私下所言,REITs再怎麼與股債市場脫勾,本質上仍是與房地產景氣息息相關的投資商品,「遇上房地產景氣翻轉,REITs不是穩賺不賠,誰又能保證未來房地產都是如此好光景呢?」

這正是投資人該注意的地方。今年REITs火紅的程度,正如去年的日本基金一樣,但搶募新日本基金上場的結果,卻是上場沒多久便戰死沙場。

可確定的是,REITs比日本市場保險多了,一來是有區域型與全球型的基金可選擇,不像日本基金僅投資單一市場,風險相對較高。二來,REITs走勢較為平穩,不像日本市場暴漲暴跌,屬性上較為穩健,因此吸引美國前200大退休基金,在過去3年增加投資金額,光2005年就高達近250億美元。REITs的穩健走勢,可以讓投資人不必經常因為市場波動而心驚膽跳。

善意商機

AAMA台北搖籃計畫共同創辦人顏漏有

市場洞察v.s好感度經營

CAMA咖啡創辦人何炳霖

生涯顧問

江振誠

用10年記錄這個世代的台灣味

張慧慈

我想追求過去因為拼經濟被放棄的事

潮課名師

最新評論

你是哪種族群?

提醒

本網頁已閒置超過三分鐘,請點擊 關閉 或任一空白處,即可回到網頁。

關閉廣告