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REITs爆紅,冷靜思考再下手

REITs擁有4%的投資報酬率,在利率長期處於低檔下,的確頗為吸引人。但它真的可以讓你穩賺不賠嗎?答案恐怕未必。因為銷售人員可能都沒有告知你,4%只是「預估」,不是「掛保證」。

今年國內最耀眼的投資商品,非REITs莫屬,平均約4%的投資報酬率,讓發行機構對外行銷時,信心滿滿,不少媒體也紛紛加入「喊進」行列。在一片看似叫好的氣氛中,這個新興的投資商品真的可以穩賺不賠嗎?

「預估」獲利≠「保證」獲利

台灣工業銀行信託部協理張華平提醒:「它和債券不同,不會保證有固定收益。」

目前富邦一號或國泰一號喊出的收益率僅屬「預估值」,最後仍需視市場租金起伏而定。

張華平進一步提醒,如果股票價格不好,即使分配到股息4%,也無利可圖。換言之,萬一股價低於9.6元,你已經損失了4%,即使配息4%,你還是沒有賺到。「這常常是許多投資人沒有想到的,」張華平說。

除了前述兩檔REITs外,即將接棒上市的還包括富邦二號、新光一號,以及厚生集團將以物流中心為投資標的的REITs。

市場熱鬧滾滾,但在準備投資前,《Cheers》雜誌提供你以下兩個「冷靜」思考的重要指標:

1.掌握標的物的風險。一般而言,商辦大樓與零售商場是REITs投資的兩大重點。因為兩者出租對象比較穩定,營運風險相對低。

飯店有淡旺季與經營門檻,風險較辦公大樓高,但若管理得當,報酬也相對較高。

物流中心型REITs的投資報酬率最高,但因屬性特殊,市場租戶少,流動性相對較低,一旦有承租戶退租,租金立刻銳減。

因此,標的物是否分散,是檢視REITs風險與獲利相當重要的指標之一。目前台灣REITs尚在萌芽階段,市場標的物有限,張華平以富邦和國泰發行的REITs指出:「分散性還不夠大。」

2.供需才是影響租金潛力的關鍵。近一年景氣呈現復甦力道,不少人以此樂觀推估不動產市場將持續回溫,REITs獲利可期。

雖然總體經濟有助市場投資,但影響不動產租金收益的關鍵,還是「供需」問題。

如果欲投資的REITs標的物集中在某一類不動產上,最好先對市場供需概況了解後,再做決定。REITs中的REITs

除了前述以股票上市發行的REITs外,今年也有3檔由投信公司發行、以投資海內外REITs為標的物的基金。分別是寶來全球不動產證券化基金、富邦全球不動產基金、ING彰銀安泰全球不動產基金。

它們本身不像富邦一號或國泰一號,以名下持有的不動產來賣,而是在海外市場中,為投資人物色各種具有獲利能力的REITs,將其當作基金組合,所以等於是「REITs中的REITs」。

由於在海外可選擇的REITs種類較多,標的物分散的話,風險相對較低,投資報酬率大約在3%~5%。以寶來不動產證券化基金為例,10月底預估年化配息率約為3.6%。國外獲利高,但注意匯兌風險

目前美、日、新加坡、韓國、澳洲等地的REITs,有不少投資報酬率都在5%以上,若是風險承受度高的上班族,可以直接跟台灣的券商或銀行打聽購買。不過,該「冷靜」思考的功課一樣得先做。尤其要把匯兌的風險納入。「你可能是雙倍賺,也可能虧其中一個,」戴德梁行總經理顏炳立指出。

例如,以1:25(澳幣:台幣)元買進澳洲REITs時,若贖回時獲利高達8%,加上台幣對澳幣貶值為25.5元時,等於又額外賺到0.5元的匯差。反之,若台幣升值時,就會侵蝕部份REITs獲利。因此不能僅從表面獲利數字判斷。揭開REITs的面紗

它是指不動產投資信託(RealEstateInvestmentTrusts)。也就是發行機構將辦公大樓、住宅、飯店、購物中心等大型不動產切割成較小單位的有價證券後,賣給投資人,然後再將租金收益分配給投資人。

換言之,它有點類似你在買賣一支資產股的股票,但比資產股更直接的是,這支股票的產品全是靠租金收入的不動產。

以「富邦一號」為例,買賣時「富邦一號」就等於公司代號,名下「4棟不動產」建物等於它的產品。每股發行面額10元,最低認購門檻為1萬元,它可以直接透過股票集中市場交易,獲利來源依市場租金起伏而定。

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