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我,該買房子嗎?

「房價房貸利率創新低」、「買比租划算」、「快三十啦,該買房子了!」年輕的你,面對外界的聲聲催促和自己心裡的掙扎,該怎麼辦?

到底要不要買房子?

工作了幾年的你,最近是不是愈來愈頻繁地問著自己這個問題?

爸媽老是催著買房子;報章不斷寫著房市買氣復甦的標題;朋友們頻頻放送著買比租划算的消息。

但是買房子是人生大事哪!真的能那麼快下決定嗎?就算真的要決定,這千頭萬緒又該從何理清?房貸利率勢在必「升」

如果你手頭剛好有點積蓄,又想擁有自己的窩,今年真的可以開始看房子了。

因為,籠罩去年的低利率,可能就快要在今年中將回升了。

觀察國內經濟情勢十多年的中央研究院研究員吳中書判斷,依今年的經濟成長率和消費者物價成長率上揚的幅度來看,今年的貸款利率可能會漲到約4%。

「不是下一季、就是下下季升息,」吳中書評估,「假如要買自有住宅的話,現在應該是可以切入的時侯。」

除了房貸利率勢在必升,好地段的房價,從去年中就已經悄悄水漲船高。

根據信義房屋的成交資料顯示,台北市去年下半年的中古屋漲幅高達7.3%,台北縣為2.5%,而中南部則是持平的狀態。

延續去年的買氣,今年的中古屋可能漲更兇。「中古屋房價今年約有10~15%的漲幅,」信義房屋不動產企畫研究室協理張欣民預估,「北部地區的價格還是會率先反應,而且漲幅比較大,但中南部的民眾還是以買新成屋為主,所以漲福可能有限。」

為什麼連中古屋都在漲?張欣民分析,十幾年前房地產飛漲的時候,大家通常不太在乎區位,只要是新成屋就買,但經歷多年的低迷後,現在民眾都懂得挑生活機能佳的地段,但這些地段已經沒有太多空地可開發,於是中古屋自然就成為主要的選擇。

不過,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,由於目前全省的住宅存量仍然多於家庭戶數,加上新竹以北縣市占了全台灣45%的人口,因此中南部房地產的供給還是大於需求,就連台中市中心、高雄市中心目前也是如此,所以中南部的房價短期內還看不到上漲的空間。

「除了台北縣市的精華地段以外,其他地區在三、五年內都不會大漲,不必擔心會搶不到便宜,」莊孟翰強調,中南部的購屋族不但不必急著買,反而應該小心跌價的風險,存夠錢、慢慢找個抗跌的好地段,才是比較重要的。第二線購屋

雖然整體來說,利率和房價都處於相對低點了,但是,如果手邊沒存什麼錢,到底能不能買房子呢?

一般建議,最好要準備房屋總價三成的自備款,也就是說,貸款的金額最好不要超過房屋總價的七成,日後在還房貸的時候,才不至於背負太大的經濟壓力。

舉例來說,如果要買總價400萬的房子,最好自己準備120萬元,或先向父母借錢,再向銀行貸款280萬元,比較合理。

另外一種衡量的算法是,每個月要支付的房貸金額,最好不要超過個人或家庭月收入的三分之一。永慶房屋業務發展部經理陳韻如解釋,若能將房貸支出控制在這樣的比例,才比較不會影響原本的生活品質。

如果希望住在較好的地段,卻又負擔不起昂貴售價時,張欣民建議,積蓄不多的年輕人與其硬著頭皮買下養不起的殼,不如運用「第二線購屋」的概念來選房子。

張欣民舉例說明,如果想住台北市信義區,不如找莊敬路、吳興街的房子;如果嫌板橋車站旁太貴,樹林、蘆洲也離車站很近,價位卻便宜多了。

而除了經濟能力,工作的穩定度也是評估購屋與否的重點。

工作的穩定度包含了收入的穩定度和工作地點的穩定度,如果還沒辦法有固定的收入來源,例如剛創業者就不適合把自己的資金鎖在房貸;或者未來還可能調動至其他縣市、甚至大陸工作,不妨等個幾年再購屋也不遲。抗跌的房子怎挑?

若希望買個至少不愁跌價的房子,交通方便、生活機能佳、學區近,是基本要件。

此外,莊孟翰建議,「最好找人口數還在增加,交通建設也還在增加的地區,」由於人口多、需求量較大,加上交通建設也能增加區位優勢,未來若要換房子,會比較容易脫手。

不過,值得注意的是,新的交通建設周邊的房價也可能被炒得太高,最後還是會跌回原本的水準。張欣民舉例,台北捷運淡水線周邊的房價曾經在通車前暴漲,結果在通車後竟然又跌了兩成。

以此類推,張欣民認為,就算近來頗受關注的高鐵車站周邊,都應該等到明年10月通車後,觀察周邊商圈繁榮與否,再做購屋的決定,「畢竟周邊商圈至少要通車後3~5年才會成形,」張欣民建議,若真的急著在高鐵周邊買房子,還是應該選擇目前已經發展成市鎮的地區,例如桃園縣的中壢市和平鎮市、新竹縣的竹北市、台中縣的南屯區和烏日鄉。

到底該不該買房子?這個問題可以想得很複雜,也可以決定得很簡單,因為可考慮的客觀因素太多,但最後決定的關鍵卻只有一個,就是自己的主觀感受。

所以,與其每天待在家裡看報章雜誌的房地產分析,不如走出去,多看看朋友的房子、多觀察心怡地段的租買情形。而自己到底需不需要買房子?要買在哪裡?負不負擔得起?這些答案自會慢慢浮現的。

小心小套房!

永慶房屋業務發展部經理陳韻如強烈提醒,第一次買房子的年輕上班族最好不要買小套房。

陳韻如解釋,主要是因為小套房的稀有性低,「往往一蓋就有兩、三百戶,其中若有住戶缺錢,願意廉價轉讓,行情被打壞,以後就很難賣掉了。」

因此,陳韻如建議第一次買房子的年輕人儘量選擇公寓或大廈,因為需求量較多、較穩定,價格穩定度也因此較高,未來要換屋會比較容易。

從日後管理的角度來看,政大地政系教授張金鶚也認為,「不論是不是小套房,量很大的,通常不好,」因為住戶量太大,未來住進去以後,容易發生住戶間難以協調的管理問題。另外,若同一批房子有太多種坪數的格局,住戶的素質也可能會參差不齊。

單身六年級輕鬆買殼

64年次的周文君,去年在永和買了一間自己的小公寓。買房子,對一般人來說會是驚人動地、難以抉擇的購屋大事,在她身上卻顯得輕輕鬆鬆。

「那時只是覺得長大了,就應該搬出來住而已,」家在台北的周文君,當初只是想在中永和地區租房子,因為找不到喜歡的房子,加上房貸利率低,她很快地轉換念頭,決定直接買房子。

由於周文君手邊積蓄夠,對她來說,買下總價330萬元的20坪公寓,真的比用租的划算。

每月收入不到4萬的周文君,之前就一直有每個月存2萬元的習慣,累積3年半後,手邊就有80萬元的存款。至於貸款的部分,她只申請利率最低的政府優惠房貸,貸到200萬元(台北市申貸上限為250萬,其他地區為200萬),剩下的50萬,則是先向家裡借。

由於貸款的金額不高,周文君現在每個月只要為她屋齡5年、兩房一廳的房子,繳1萬1千元的房貸。「如果在附近租,這樣公寓至少也要1萬3,」她說。

現在周文君除了繳1萬1千元的房貸,也要陸續還錢給家裡,加上有一間房間租給朋友,房屋的支出約占總收入的三分之一,符合專家的建議,她自己也覺得這樣的比例「剛剛好」,不會太緊也不會太鬆。

即使如此,頗有風險概念的她每個月還是會多存五、六千元,「當做急難求助金啊!不然如果有事發生要怎麼辦?」她不假思索地說,房貸,似乎完全沒有影響她的經濟狀況和生活品質。

其實,這多歸功於她多年來自己做菜、有計畫才旅遊的好習慣。

周文君每天自己做早餐、中午帶便當,晚上除了朋友聚會以外,一律回家自己煮,「一大顆高麗菜10元,一條吳郭魚也10元,」周文君說附近黃昏市場的東西便宜,每次只要花兩百多元買菜,就可以吃一個多禮拜。

如此一來,周文君每個月最少只要花800元的飲食開銷,而一般上班族若平均每天要花300元吃飯,一個月下來則至少要9千元的開銷。

對一般六年級女生來說,也許今天想去哪玩,明天就出發了,結果就是,戶頭不知不覺空了,也不知道自己到底把錢花在哪。

周文君也很喜歡旅遊,但是她會控制一定的頻率和預算。若是國內旅遊,周文君會固定3~4個月出去玩一次,而且會盡量當天往返,或者借宿朋友家;而出國旅遊前,她也會先訂下存錢目標,一定要等到錢存夠了,才會啟程。

想要擁有自己的小窩、又享受買比租划算的幸福嗎?先養成有計畫的存錢和花錢習慣吧!

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