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買房前一定要學會的4個練習

房屋廣告上,通常都會有「格局圖」,讓買家在看屋前,對屋內格局有初步了解。但你知道嗎?除了預售屋或新成屋的格局圖是建商提供,一般中古屋的格局圖,都是房仲自己畫的!

邱愛莉指出,房仲依據「目測」畫出屋內家具和建物(如陽台),再用電腦繪圖畫出「格局圖」。換句話說,格局圖無法看出真實的長寬比例,許多買方等到看屋後,才發現格局圖跟實際狀況不全然相符。

因此,格局圖其實僅供參考,真正要看的,是「測量成果圖」。測量成果圖是由原始建管單位核准的建築平面圖,不但來源有所依據,且會按照真實長寬比例,詳細標註建物的位置和長寬尺寸,對買家而言更具參考價值。

從土地及建物謄本,推算成交的最低價

除了透過房仲詢問、試探,推敲屋主的成交底線,還可以用物件的門牌號碼(欲購買物件的地址),到「Hinet地政服務」網站,線上申領土地及建物謄本的電子檔,更精確地推算屋主當初的購屋成本。

邱愛莉指出,土地謄本及建物謄本上的「權利金額」欄位,是抵押權的實際金額。簡單來說,如果屋主向銀行借貸1,000萬元,銀行會將借貸金額加上20%,那權利金額就會寫1,200萬元。而從土地及建物謄本上的權利金額,能推算出屋主的購屋成本。

假設權利金額為840萬元,表示屋主向銀行貸款的金額是700萬元(840÷1.2=700),以貸款成數7成來估算,屋主的購屋成本就是1,000萬元(700÷0.7=1,000)。

練習4:討價還價

議價主要有3個階段:先口頭出價、簽「要約書」或下「斡旋金」,最後才是和屋主見面談。如何守住預算、顧到彼此顏面,又能買到理想好房?

壞話交給別人說,自己扮白臉釋善意

除非經驗老道,否則一般人看房,最好不要單槍匹馬,盡量找親友同行。

在看屋過程中,不妨讓親友扮黑臉,自己(真正的出價者)當白臉。由親友來點出房屋缺失,自己則在旁安撫,並適時釋出善意,如此可營造出緩衝空間,而非直接站上和屋主、仲介討價還價的第一線。

保持神祕感,對房仲理性、對屋主感性

即使看到喜歡的物件,也不要當下做決定,最好保留一點彈性。一般來說,對仲介首重講理,而對屋主則可訴諸情感。

邱愛莉建議,適度讓房仲知道自己的資金實力是必要的,但更重要的是,必須展現專業,讓房仲知道你不僅買得起,還很了解行情,熟悉購屋眉角。

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