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作者/何楷平Cheers雜誌第194期 2016-11-01 圖片來源:50cc
注意,買房不是等房價跌就好,而要隨時都在「準備中」,才能真正「撿到便宜」!

年底本來是國人購屋旺季,但房市冷颼颼,就連大台北向來被視為票房保證的豪宅、捷運周邊宅,都紛紛抗跌失靈,房市寒冬逼近,投資客一片哀嚎。

雖然前景未明,房價可能再下修,但不表示現在的你只能眼巴巴乾等。因為買房不是一時的決定,而是要隨時「保持備戰狀態」!不是「錢夠了就出手」,而是要「不斷預習、練習」,才能在機會出現時,一出手就買到最適合自己的房子。

練習1:蒐集情報

買房最忌諱貪快。自從內政部推出「實價登錄」後,房價完全透明化,對於有意買房的人,可先透過實價登錄,了解各區域的房價水平。實價登錄自2012年上路至今,已累積超過100萬筆資料,不論是透過仲介成交、向代銷公司購買,或自行成交的房屋買賣,都必須登錄實價。

利用實價登錄系統掌握行情,是基本常識。不過,「內行看門道,外行看熱鬧」,這些公開資訊,其實暗藏玄機!

實價登錄行情落差大,學會找「低點」

現階段的實價登錄,只顯示某一區段或門牌(如台北市南京東路二段150~180號)的交易時間、總價、單價、坪數等資訊,並沒有揭露單一門牌(如台北市南京東路二段150號9樓)的交易細節。此外,紅色子房資產管理執行董事蘇明俊提醒,實價登錄的行情落差很大,光是同一區域的每坪單價,可能差到幾十萬元。

因此,蘇明俊建議,如果很喜歡某一條巷子或某一棟大樓的物件,有意請房仲帶看屋,最好先學會「找出低點」,也就是附近類似物件的最低成交價格。

例如看上台北捷運板橋站附近的公寓,可先搜尋附近屋齡相當、格局類似的物件,看能不能找出低點。如此一來,當房仲表示「這附近公寓的行情,每坪60萬元已經很低了」的時候,就能提出其他說法,一方面避免被房仲唬弄,另方面也讓對方知道,自己是有備而來。

從房仲身上問出有用資訊

房產講師、購屋平台House123執行長邱愛莉建議,在初次跟房仲接觸時,有5個問題一定要詢問,以掌握資訊:

「屋主為什麼要賣房?」→可看出屋主是否急需用錢。

「屋主之前住在這裡嗎?」→可看出屋主是投資客還是自住戶。

「這間房子賣多久了?」→可判斷議價空間,如果房子一直乏人問津,表示議價空間或許能拉大。

「之前有沒有人出價?」→可知道房子目前的搶手程度,愈多人出價,就愈難議價。

「這棟房子/這個社區的入住率高嗎?」→如果入住率不高,社區管理可能不好。

買房過程中,接觸最多的對象就是房仲。大部份人喜歡挑資深房仲,認為比較有經驗、專業能力強。不過,雖然菜鳥房仲經驗較少,也不必太排斥,因為菜鳥缺乏客源,成交壓力大,只要有人有需求,大多會樂意服務並提供很多資訊。對買家來說,只要懂得篩選物件,就有機會撿到便宜。

同樣地,大型仲介公司知名度高,因為開發的物件多,成交壓力不如小的仲介公司來得高。換句話說,為了成交,小的仲介公司反而比較願意犧牲仲介費,對於預算低的購屋族,也是可以考慮的選項。

練習2:科學看屋

看屋不是憑感覺,而是要眼觀四面、耳聽八方,多看多比較。那麼,究竟要看哪些面向呢?

屋內:活用物理常識揪出小瑕疵

● 裝滿的礦泉水瓶,檢查地板平穩度:將礦泉水瓶橫放在地板上,檢查地板是否平穩。如果水瓶朝某個方向滾動,就表示地板有傾斜的狀況。

● 奇異筆敲地板,檢查地板黏合度:可在屋內先逛一圈,然後選擇同一間房間內5個不同位置的地板,用奇異筆輕敲。如果聲音一致,表示地板是貼合且平整的;如果有很大的回音,則表示地板下方有空隙,需要再進行修補。

● 手機電源線,檢查供電設備:有插座不代表都能使用。可拿出隨身好攜帶的手機電源線,測試每個插座,檢查是否能正常供電。

● 所有水槽裝滿水,再同時把水放掉:可將屋內所有水槽裝滿水,再同時把水放掉,檢查大量排水時,水管管線是否依然保持順暢。

● 打開廁所的抽風機,讓它運轉幾分鐘:廁所講求通風、乾燥,最好設有窗戶,看屋時也要檢查抽風機是否能正常運作。

屋外:注意攸關居住品質的大面向

● 樓梯間、逃生梯,看出管理品質:樓梯間、逃生梯或其他公共空間中,如果有鞋子亂丟、雜物亂堆的狀況,代表社區缺乏良好管理。

● 大樓磁磚外觀,揪出安全疑慮:檢查大樓外觀是否有異狀,就算牆面沒有龜裂,僅是瓷磚微微凸起,也可能因為風吹日曬,導致外牆磁磚剝落,砸傷行人。

練習3:多方查證

看屋時,房仲會提供各種資訊,盡量滿足買方需求,以達成交目的。不過,為了守住屋主開價及仲介費,遇到隱惡揚善、拉抬價格的房仲,也不無可能。

邱愛莉建議,隨時發揮偵探精神。例如房仲說「○○影城以後會蓋在隔壁」,最好親自查證,並想辦法問到更多細節。雖然房仲不一定說謊,但買房沒辦法退貨,務必透過各種管道,多方求證。

別再相信「格局圖」,真正要看的是這個!

房屋廣告上,通常都會有「格局圖」,讓買家在看屋前,對屋內格局有初步了解。但你知道嗎?除了預售屋或新成屋的格局圖是建商提供,一般中古屋的格局圖,都是房仲自己畫的!

邱愛莉指出,房仲依據「目測」畫出屋內家具和建物(如陽台),再用電腦繪圖畫出「格局圖」。換句話說,格局圖無法看出真實的長寬比例,許多買方等到看屋後,才發現格局圖跟實際狀況不全然相符。

因此,格局圖其實僅供參考,真正要看的,是「測量成果圖」。測量成果圖是由原始建管單位核准的建築平面圖,不但來源有所依據,且會按照真實長寬比例,詳細標註建物的位置和長寬尺寸,對買家而言更具參考價值。

從土地及建物謄本,推算成交的最低價

除了透過房仲詢問、試探,推敲屋主的成交底線,還可以用物件的門牌號碼(欲購買物件的地址),到「Hinet地政服務」網站,線上申領土地及建物謄本的電子檔,更精確地推算屋主當初的購屋成本。

邱愛莉指出,土地謄本及建物謄本上的「權利金額」欄位,是抵押權的實際金額。簡單來說,如果屋主向銀行借貸1,000萬元,銀行會將借貸金額加上20%,那權利金額就會寫1,200萬元。而從土地及建物謄本上的權利金額,能推算出屋主的購屋成本。

假設權利金額為840萬元,表示屋主向銀行貸款的金額是700萬元(840÷1.2=700),以貸款成數7成來估算,屋主的購屋成本就是1,000萬元(700÷0.7=1,000)。

練習4:討價還價

議價主要有3個階段:先口頭出價、簽「要約書」或下「斡旋金」,最後才是和屋主見面談。如何守住預算、顧到彼此顏面,又能買到理想好房?

壞話交給別人說,自己扮白臉釋善意

除非經驗老道,否則一般人看房,最好不要單槍匹馬,盡量找親友同行。

在看屋過程中,不妨讓親友扮黑臉,自己(真正的出價者)當白臉。由親友來點出房屋缺失,自己則在旁安撫,並適時釋出善意,如此可營造出緩衝空間,而非直接站上和屋主、仲介討價還價的第一線。

保持神祕感,對房仲理性、對屋主感性

即使看到喜歡的物件,也不要當下做決定,最好保留一點彈性。一般來說,對仲介首重講理,而對屋主則可訴諸情感。

邱愛莉建議,適度讓房仲知道自己的資金實力是必要的,但更重要的是,必須展現專業,讓房仲知道你不僅買得起,還很了解行情,熟悉購屋眉角。

而在面對屋主時,就不太需要展現資金實力了。如果是看起來精打細算的買家,屋主難免會有「是不是賣得太便宜、吃虧了」的想法,此時,誠意才是重點。強調自己很想買,但預算真的有限,必要時用一點哀兵策略,希望屋主割愛,讓對方感到「投緣」,降價出售的機率自然提高。

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