新光三越擊敗統一與微風兩大巨頭，拿下北車２３年合約！看懂這場標案的勝負關鍵
作者／王一芝、蔡立勳 | 天下雜誌 | 2026-06-29
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百貨龍頭新光三越拿下台鐵北車商場經營權。被外界稱為「金雞母中的金雞母」爭奪戰，為什麼最懂台鐵的微風、外界最看好的統一竟不是最終贏家？
圖片來源：微風失守，北車商場易主新光三越，「精裝車站百貨」能拚年營收50億？ 謝寬 攝
一位零售業高層直言，「這個地方怎麼可能做到50億？我個人覺得不可能，真的不可能！」他比較，全台店王新光三越台中店的精品銷售佔比高達4成以上，而北車的消費族群以通勤旅客和移工為主，客單價本有結構性的天花板。
動線與方向感則是第三道關卡。就連在附近深耕17年的京站總經理王大政都坦言，「十個人有九個半在北車迷路，」如何重新梳理人流、把「過路旅客」轉化為「消費者」，更是新光三越必須破解的核心命題。
更直接了當的解釋，前15年是新光三越的還本期，真正的甜蜜期在15年之後。當增改修建的資本支出差不多攤提完成，如果營業額能被推升到40億以上，累退制抽成才能讓新光三越保留較高的邊際利潤。
這考驗的是新光三越對車站店的定位，如果在品牌組合過度複製站前店，有可能失去交通節點應有的便利性和多元性，成為價格偏高、與日常通勤族脫節的場域，將直接影響坪效表現。
「新光三越絕不能只把北車商場做成只是對面百貨的延伸，」一位零售業高層提出忠告。
一場賭注，23年的押寶，答案留待時間揭曉。
北車60萬人流金雞母，最長能經營23年
台北車站大樓新舊標案條件比較
| 項目 | 舊標案 | 舊標案2 | 新標案 |
|---|---|---|---|
| 得標／公告年分 | 2005年 | 2018年議約續約 | 2026年1月15日 |
| 得標者 | 微風集團 | 微風集團 | 新光三越 |
| 營運起始 | 2006年起整建後營運 | 2019年4月25日起 | 2026年7月25日起 |
| 契約年期 | 12年 | 續約6年（至2025年4月24日） | 15年+8年優先議約權 |
| 最長經營年限 | 18年（含優先議約） | ——— | 23年 |
| 商場面積 | 約3,300多坪 | 約3,300多坪 | 4,325坪（含新增建坪數） |
| 最低投資金額 | 約5億元（推估） | 未公開 | 7.65億元 |
| 開發（特許）權利金 | 6,000萬元 | 未公開（保密條款） | 6,000萬元 |
| 固定（土地）租金 | 0（無固定租金） | 未公開 | 每年不低於1.2億元 |
| 營運權利金機制 | 累進制（5億元以下0%，10億元以上最高2%） | 同累進制，比率微升 | 累退制（35億元（含）以下5.15%、逾35億至40億元5.3%、逾40億至45億元5.0%、逾45億至50億元4.5%、逾50億元以上4.0%） |
| 當時／目前年營業額 | 首年約7億至8億元 | 約25億至30億元 | 預估40億元，目標50億元 |
| 台鐵年收益（權利金） | 首年約5,000萬元 | 約1億元（舊約）至約2.2億元（近年） | 目標超越現有2.2億元 |
| 增改修建方式 | 整建後再營運 | ——— | 分期分區、不中斷營運，最長2年8個月 |
| 核心發展主軸 | 餐飲、伴手禮為主 | 延續原定位 | 8大主軸（含AI智慧、國際觀光、SDGs） |
| 資料來源：公開資料、財政部促參資訊網 | |||