2012買屋必懂5問

破解買屋眉角專家團

張金鶚

政治大學地政學系特聘教授

不要只看到40年房貸表面上的優點，要了解背後有哪些風險。買房子不要買得勉強，或是誤信業者的噱頭。

蘇于修

《房子這樣買：完全解答購屋108問》作者

釐清自身需求最重要：為什麼想買房、想買哪種房、誰要來住、想買在哪裡、何時買房，以及錢從哪裡來？

任海維

「批踢踢實業坊」BBS站房屋買賣版版主

房子成交價是買賣雙方搓合出來的，照業者開價買就是冤大頭。自己的預算要守住，克制「得不到的最好」的心態。

陳碧珠

台北市政府主任消保官

契約仔細看，不要放棄5天審閱權。政府eHouse網站有契約範本可下載比對，該有的不能少，額外增加的要確認會不會影響權益。

Q1如何評估「40年房貸」的新選項？

依現在房市的高價、利率走高氛圍，選擇40年房貸前，務必謹慎衡量還款能力。

最近銀行針對首購族提出40年房貸新方案，宣稱每月可減輕4成還款金額，很多人都好奇，將房貸由20年延長到40年，是否划算？

政治大學地政學系特聘教授張金鶚分析，多一個選項不壞，但還款期限拉長一倍，要釐清的不只「要不要多當20年屋奴」。

首先，緩繳本金所衍生的利息可能達到上百萬元。以1千萬元的房子，銀行核貸800萬、年利率2％為例，選擇40年房貸，到期後總償還金額約1,163萬元，相較於20年期總償還金額約971萬元，總共多繳近192萬元的利息，相當於一台高級轎車的價錢。

張金鶚指出，除了不應被40年房貸的表層優惠沖昏頭，買在價格高點，最近通膨蓄勢待發，造成央行升息的可能性提高，是更大的潛伏風險。如前述40年房貸的例子，假設第2年開始調高利率，每月就要再多繳4,315元給銀行，39年後總計比利率2％時多繳近202萬元。

張金鶚建議，當房價走跌或利率平穩時，或許可以考慮採用40年房貸。但是如果缺乏通盤考量，貿然因此買下超過自身負荷的房子，那就得不償失了。

Q2第一次買房子，準備多少現金才夠？

別以為只要籌足自備款就好！各種交易成本，包括代書費、各種稅規費等支出，加總可達數十萬元。若買中古屋，手上最好多留下房價2成的現金。