2012買屋必懂5問

產權調查資料，好的仲介會在不動產說明書裡寫清楚。如果有所擔心，可向地政機關調閱謄本（分土地和建物2種）。權狀上的內容謄本都有，還更詳實。

預售屋沒有權狀、謄本可看，怎麼辦？蘇于修表示，務必查看建商的「建造執照」，有執照才能開工；還要索取建商申請建照時提出的平面圖，查看建物規劃。像很受歡迎的夾層屋，要查明圖說是否明確標示，或抄下建商的執照號碼，到主管建築機關查詢。挑有信譽的建商，也是購買新建案一大原則。

Q4談價錢，怎樣拿捏不吃虧？

知己價也要知彼價，不要害怕交叉詢價，並且把握空檔殺價。

蘇于修和任海維都表示，現在買屋不能單純相信廣告「牌價」。因此，議價的基本原則是：找出能負荷的出價底線，同時也掌握區域的合理行情範圍。

探詢合理行情有許多做法，複雜一點的，可從建商的土地取得成本回推。任海維指出，查看房仲網的成交資料是較簡單的作法，不過，標價的4％左右通常是屋主付給仲介的費用，可想成是自己將來的殺價空間。也可以到網路論壇發問，但要注意，「可能有些網友本身也是房仲業者，不妨蒐集多一點意見再判斷，」任海維提醒。

蘇于修則推薦「交叉詢價法」。譬如向A仲介詢問B仲介的開價，或問到行情後向仲介反映差距。仲介為展現專業，常會搶著發表「我才知道真正的價位」，透露出更真實的房價資訊。

議價過程中，搶先出擊的多半是業者，譬如，仲介很快會催促你開價、要求你下「斡旋金」，表示要幫你向屋主議價。蘇于修提醒，除非確定要買，不要輕易下斡旋。一旦屋主同意，等於交易已成，這時後悔為時已晚，幾萬元的斡旋金已經拿不回來了。

不一定非要出斡旋金，才能委託仲介議價，透過「要約書」也有相同效力。但使用要約書卻反悔違約，另需支付3％違約金。

議價不能急。對行情有底後，面對不合理高價，可透過幾種方式殺價（圖表4）。每筆交易情形不同，最重要的，還是堅持底線。「如果自己的底價是每坪25萬元，最好從20萬元開始喊，」是任海維從另一個角度提出的議價法。守不守得住，往往就是決定事後感到吃虧與否的關鍵。