買房前一定要學會的4個練習

● 大樓磁磚外觀，揪出安全疑慮：檢查大樓外觀是否有異狀，就算牆面沒有龜裂，僅是瓷磚微微凸起，也可能因為風吹日曬，導致外牆磁磚剝落，砸傷行人。

練習3：多方查證

看屋時，房仲會提供各種資訊，盡量滿足買方需求，以達成交目的。不過，為了守住屋主開價及仲介費，遇到隱惡揚善、拉抬價格的房仲，也不無可能。

邱愛莉建議，隨時發揮偵探精神。例如房仲說「○○影城以後會蓋在隔壁」，最好親自查證，並想辦法問到更多細節。雖然房仲不一定說謊，但買房沒辦法退貨，務必透過各種管道，多方求證。

別再相信「格局圖」，真正要看的是這個！

房屋廣告上，通常都會有「格局圖」，讓買家在看屋前，對屋內格局有初步了解。但你知道嗎？除了預售屋或新成屋的格局圖是建商提供，一般中古屋的格局圖，都是房仲自己畫的！

邱愛莉指出，房仲依據「目測」畫出屋內家具和建物（如陽台），再用電腦繪圖畫出「格局圖」。換句話說，格局圖無法看出真實的長寬比例，許多買方等到看屋後，才發現格局圖跟實際狀況不全然相符。

因此，格局圖其實僅供參考，真正要看的，是「測量成果圖」。測量成果圖是由原始建管單位核准的建築平面圖，不但來源有所依據，且會按照真實長寬比例，詳細標註建物的位置和長寬尺寸，對買家而言更具參考價值。

從土地及建物謄本，推算成交的最低價

除了透過房仲詢問、試探，推敲屋主的成交底線，還可以用物件的門牌號碼（欲購買物件的地址），到「Hinet地政服務」網站，線上申領土地及建物謄本的電子檔，更精確地推算屋主當初的購屋成本。

邱愛莉指出，土地謄本及建物謄本上的「權利金額」欄位，是抵押權的實際金額。簡單來說，如果屋主向銀行借貸1,000萬元，銀行會將借貸金額加上20％，那權利金額就會寫1,200萬元。而從土地及建物謄本上的權利金額，能推算出屋主的購屋成本。

假設權利金額為840萬元，表示屋主向銀行貸款的金額是700萬元（840÷1.2＝700），以貸款成數7成來估算，屋主的購屋成本就是1,000萬元（700÷0.7＝1,000）。