房子該租還是買？晚５年買房，退休竟然多存４２２萬？
圖片來源：stocksnap.io
上週末和大學的室友聚會，在30而立的年紀，大家都開始討論人生下一階段的規劃。
「我想要在 35歲存到買房的頭期款！」說這句話的是我大學室友，外號遊戲王。
遊戲王從以前就是寫程式高手，曾經靠自己寫外掛程式，成為了某日本線上遊戲最強玩家，後來因為太犯規所以就被鎖帳號了，退伍後他成為一位工程師，薪水很不錯。
「你想買多少錢的房子呢？」我問，
「我5年後想買1000萬～1200萬的房子自住，目前每年能存60萬。」
因為薪水較高且住家裡的關係，他每年能自己運用的資金比一般人多出不少，60萬元存5年能存下300萬，似乎剛好夠付千萬元房子的頭期款。
「可是買完就要變窮光蛋…靠投資有辦法多存一點嗎？」
遊戲王剛開始學習理財，因為他是典型的工程師個性，每一行程式碼都有執著和謹慎，對投資心態上也比較保守。
「如果要給建議，我建議你晚5年再買房，這樣可以靠投資多累積一些資金。」我說。
聽到我的建議他覺得很懷疑，和大多數剛開始學投資的人一樣，對於投資複利的效果不會有明顯的感覺，於是我幫他用EXCEL做了一個簡單的試算。
房子是每個人一輩子最大的財務支出之一，到底自己是否有能力買房？早一點或晚一點買房會差多少？
以下也分享給你：
在電腦上可以先下載：【晚5年買房差多少EXCEL】
重點1. 我買得起多少錢的房子？
負擔頭期款，不等於買得起房！
許多人買房子時犯下最大的錯誤，就是認為存完頭期款就等於買下房子了。其實未來每年要負擔的本金加上利息，沉重的現金流出才是房貸真正的壓力所在！
是否這樣的房子，會成為現金流負擔呢？35歲時若買1000萬的房子，未來現金流付得起嗎？（延伸閱讀：一分鐘看懂現金流）
首先，要知道自己能否承受貸款壓力，以下作一個最簡單計算版本：
● 房價1000萬
● 頭期款付3成 300萬，貸款700萬
● 貸款利率2%
● 分20年償還
用EXCEL可以很容易地算出，每月需要繳的金額是35412元，每年約 42萬元！
這個結果的意思是：
想買1000萬的房子，第一條件是要存夠 300萬頭期款，第二條件是每月能自由運用的資金最起碼要超過 35,412元。