黃士豪專欄｜不買房是笨蛋？大家嘴裡不衝不行的「新青安」，你是心驚還是心安？

而這也是我們要探討的第二大點，以買房當投資時，又該考慮什麼？

「炒房」與「投資」房地產最大的不同

當我們談到了投資，分析視角就是評估：將錢投入到房地產是否合理？我們要什麼回報？有沒有更好的投資標的？

將錢投入到房地產是否合理？因人而異，或準確來說，因你的資產規模與風險獲利策略而異。

舉個簡單例子，從基本的配置概念來說，投資應該以「組合」存在，才能有效降低風險，例如不只投一家公司、而是根據知識圈來考慮同時投入其他公司，以及進攻防守策略來實現穩健的資產增長，而第一步就是：單一標的比例不能太高——投資房地產沒問題，但是如果你只投資在一間房子，你的風險就相對高很多。

問題在於，大多人的資產結構，買了一間房子，基本上就傾盡所有了，很難再有餘裕去對衝風險，唯一的期望就是房價能漲上去、盡快脫手。

這就來到了第二個值得深思的問題：投資房子的回報應該是什麼？

在台灣，投資房地產已經與炒房劃上等號了，但這兩者完全不是同一件事。在上一段提到的，愈是單一標的、我們愈容易希望它帶來超額報酬、而且愈短時間愈好，而這成了台灣房市的亂象——投資房子就是為了賺價差，而整個房市也受炒房影響，年輕人買房難度飆升。

另一方面，二手房的價差並沒有創造任何工作機會，吸引更多資金進入、卻非投入到新創或實業，這也間接加劇了貧富差距，這些都是我們不樂見的、卻也都是目前最活生生、血淋淋的現況。

那何謂房地產投資？ 投資房地產包含了一開始的土地開發、基礎建設、到蓋房、成屋販售等環節，而所謂的「賺價差」，正常來說只存在於前面開發、基礎建設的階段，因為確實有價值累積、有創造工作機會、也有實質的產出與運用，到了成屋的販售，成熟市場的買房收益，就不再以價差為主，而是房租收入；在新加坡、澳洲、英國、美國等地，租金收益年化可以有4～5%以上，甚至某些地區可以來到8～10%。

(責任編輯 / 王穎皓)