先抓住人性，再談價格

當天的確嚇到屋主，但聶雲知道，只要他沒被轟出去，價錢就有得談。

除了讓對方來不及準備，很重要的是洞悉「人性」。

用同理心，跳脫買賣方角色

聶雲認為，談價錢是很人性的事情。如果角色是買、賣方，兩方就永遠處於勾心鬥角的位置。這時候反而要跳脫買賣關係，以一種對等的態度，例如以兩對夫妻，或是年輕人與長輩的方式來談。

「當人性元素拉進來的時候，你要他體諒你，相對的你也要體諒他。」當時他理性地計算時間成本給屋主聽：一間房子從開始賣，到真正賣出去，通常要拖上至少1個月；此外，如果屋主打算繼續租人，以當時市況來看，3個月租不出去就損失30萬元。但是他從原本房客搬走後直接買下來，等於幫屋主避掉風險。他跟屋主說：「我們今天談定，你不需要損失30萬，你15萬、我15萬。」

他願意幫屋主分擔開銷，但同時也得到利益。那棟房子當初建好時開價55萬／坪，等到建商賣掉最後一戶時，房價已經跌到41萬／坪，聶雲最後以32萬／坪的價格談定，又少了9萬。

一般人買賣屋通常靠仲介，但聶雲常靠「管理員」。當他相中有興趣的房子，大樓管理員就是很好的消息來源，該棟住了什麼樣的住戶？有沒有地主戶？幾戶是租的？有沒有人要賣？管理員都一清二楚。這樣便能省下仲介費，而且砍價時也能向屋主要求：已經省下仲介費，能否再便宜一點？

至於今年，聶雲表示還不想進場，因為現在大部份人都在虎視眈眈地等房價下來，再進場接。「只要『等』的意念還在，就表示還有很多人想買，還不是時候。我要進場最快也是1年以後。」