報酬率高不高，就看租金改善計劃

美商仲量聯行是經營台灣商用不動產的佼佼者，過去3年承攬台北101大樓的招租業務。

董事長王治平談起近來經手幾家外資在台北購入商辦大樓時，語氣充滿期待。但提及REITs，卻語多保留。尤其對有媒體誇大REITs的報酬率，王治平覺得「說過頭了」。因為REITs的收益還取決於投資建物的市場價值、經營透明化、外資是否參與、風險是否分散，以及升息變化等因素。以下是他對台灣REITs市場的觀察。

REITs的特性介於股票和債券之間，不大可能大起大落，很適合重視穩健獲利的退休人口。

以風險來看，目前發行單位也不會讓它跌到10元以下，因為牽涉面子問題及後續新上檔REITs的命運，所以它會撐著護盤，但相對無法反映市場真實的價格。新光風險低，國泰賭性大

從業界來看，即將要上市的新光一號比較穩當，因為地區分散（台北、台南），產業也分散（零售、住宅、商辦大樓），不少學者認為它的風險組合比較負責。

但國泰一號看起來賭性大，75％集中在喜來登飯店。若開放大陸來台觀光，它會有不錯收益，但萬一政策落空或延後，預期報酬也會跟著拖延。注意租金改善計劃，獲利才有前途

目前大環境還算可以，但是幾檔REITs選的標的物或經營規劃，還有改善空間。

按理REITs上市後，管理單位應定期對外提出經營改善計劃，說明未來獲利空間。例如原出租單位是書店，改為精品店後，租金收益可望相對提升，或適時調整標的物。

看得到租金改善計劃，才代表有前途，若看不到，獲利肯定上不來。

REITs的增值率目前都是估價師在喊的，但短期內大家都看租金收益。現在租金不是往上走，所以幾檔REITs的價格就一直在原點徘徊。業界也有人認為富邦一號一開始設定的4％報酬率偏高了，所以未來價格很難再上去。緊盯外資、升息、供需變化

台灣REITs的透明度還不夠，可以觀察外資有沒有在買？日本的REITs市場，流通的資金有三分之一是外資，新加坡更不用說。

此外，若持續升息，當政府公債利息接近4％時，投資不動產的誘因就會降低。若台北市又出現一堆新蓋大樓，造成供過於求，即使景氣好，租金收入也一定往下修。目前商辦大樓尚不致發生，但旅館有可能，若業者在三通後搶蓋，勢必對有投資飯店的REITs帶來負面衝擊，這也是為何REITs標的物不應過於集中。