李雪雯：「以房養老」真的是兼顧「自住」及「退休規劃」的好方法？

表一：不同房貸利率水準下，貸款672萬的每月本息平均攤還金額

先不考慮每月房貸金額，是否超過此男的支付能力，等到這位男性65歲之後，假設在銀行評定房屋價值仍為960萬元、透過逆向抵押房貸（貸款成數同樣是7成、利率設定最優2.8％）業務，大約每月可以獲得1萬8000元（以上還未扣除逆向抵押房貸要支付的利息）。

但是，由於目前房價處於高檔，租金遠低於該有水準之際，每月房貸金額會與租金支出，會產生不小的價格落差。如果把這省下來的錢，用報酬率最低的銀行一年期定存利率（假設最低1.1％）計算，再加上原本要用來購買房子的288萬元自備款，在該男65歲之前，至少可以存個25年的時間，累積出不同金額的現金資產（請見下表）。

表二：不同房貸利率水準存的錢，存銀行25年後的本利和

假設這位男性在65歲時，把所存到的錢，直接買一張「保證給付25年」的即期年金險（好處是最少可領25年，沒活那麼長，受益人還可以繼續領取；若活超過25年，每年還可以領取「原年金x1％的金額」，直到被保險人身故或110歲為止）。那麼，他每月可以從保險所獲得的年金金額，遠遠高於從「以房養老」所獲得的數字（請見下表三）。

表三：用以上存下來的3種金額，在65歲時購買即期年金險後，每月可領金額

就算民眾覺得購買即期年金險不划算，直接用所存的金額分30年提領，每月可領金額也還是超過2萬6000元以上，比「以房養老」的每月1萬8000元好上許多（請見下表四）。

表四：直接用所存金額，分30年提領的每月金額

當然讀者也許會說：每月房貸與租金的差額，要能夠真正省下來，未來所領的退休金才會比「以房養老」方案划算。且如果把退休後仍持續居住之「隱含約當房租計算在內，也許「以房養老」可以勝出。

但讀者不要忘了，在下列變數中，也不見得「以房養老」就一定「比較優」：

首先，就算把房租（此例為1.6萬元）計算在內，或是房租已漲到2萬元，「以房養老」的每月金額，仍舊比「只租不買、先存錢，後買即期年金」的選項還要低。