還在想靠房產致富？日本人口老化房價一去不復返 學者：在台灣也看到隱憂
圖片來源：黃明堂攝
讀完這篇文章，你可以學到什麼：
- 人口減少的另一個苦果，就是日本鄉村空洞化，房地產成為賠錢貨。
- 日本青年人口的成長與衰退，與房價的漲跌有一致性。
- 台灣的人口因素，長期來說，不利房地產市場，現在低利率與量化寬鬆看似很熱，但房地產不可能只漲不跌。
對東京都廳員工中島義久而言，房地產恐怕是他一生最失敗的投資。
他告訴《紐約時報》自己的經歷，1991年，他在離東京市區一個半小時左右車程的市郊，憑藉著便宜的利息，以及近乎全額的融資，當年36歲的中島，花了1200萬台幣買下一間房。
在他買屋的年代，日本房價年年以雙位數成長。人人都相信，房地產是最好的選擇，也懷抱著靠房地產致富的夢。
但好景不常。20年過去，這棟房沒有讓中島致富，價格還跌了五成，外加尚未還清的900萬貸款。逼得他要重新思考退休後的財務規劃。
在日本，類似中島義久，接到房地產狂飆最後一棒的人，不在少數。
最低曾跌掉七成六
日本房地產在1990年飆升至高峰後，泡沫破滅。20年後，全國城市地價指數已下滑六成三，六大城市跌幅更高達七成六。
雖然近幾年都會區緩步回溫，但早已回不去當初。
暴跌是瘋狂熱錢炒作的副作用。
正深陷破產風暴的中國恆大地產，兩年前，針對日本房地產泡沫進行的研究，如今讀來格外諷刺。
報告指出，在1980到1989年間，日本全國銀行的貸款餘額，不動產佔比從5.8%，上升到11.5%，「日本的企業或法人，大量透過土地向金融機構融資，而取得大量資金的企業，又將資金投入股票與房地產市場，把泡沫堆得愈來愈高。」
泡沫的破滅，始於日本央行在1989年，連續5次調高利率。緊接著，大藏省（財政部）開始對房地產融資進行總量管制，導致房地產的資金斷鏈。
20年間，房地產泡沫外溢至實體經濟，讓日本經濟進入失落的20年。在資產大幅縮水下，民眾花錢變得謹慎，因此民間消費萎縮。銀行也因為壞帳過多，放款變得謹慎。緊接著大量企業倒閉或裁員，失業率上升一倍，從1990年的2.1%，上升至1998年的4.3%。
人口老化，房價一去不復返
除了錢滾錢遊戲終結，日本少子化與老齡化的人口結構，才是日本房價持續探底的重拳。長榮大學土地管理與開發學系系主任謝博明指出，「錢、人口、題材」是影響房地產市場走向的關鍵因素。