還在想靠房產致富？日本人口老化房價一去不復返 學者：在台灣也看到隱憂

根據日本中央銀行前副總裁西村清彥的研究，日本青年人口的成長與衰退，與房價的漲跌有一致性。

他以工作人口相對被扶養人口的逆扶養比指標來看，1990年之前，日本享受人口紅利，約每2.3個工作人口，扶養1位小孩或長輩。但隨後逆扶養比一路下滑，變成不到2個人，扶養一位非工作人口。

「年輕人口比例上升時，也是房價上漲之時，但隨後日本的房價，也跟著快速老化的人口，不斷下修，」他在報告中寫道。

人口減少的另一個苦果，就是日本鄉村空洞化，房地產成為賠錢貨。2018年時，日本47個行政區中，跟1995年比，有37個人口負成長。

結果，原本炙手可熱的房子，成了負資產。鄉村老齡人口凋零後，在都會區工作的子女，也對繼承鄉村空屋興趣缺缺。這樣的空屋，在日本的鄉村地帶高達849萬戶。日本政府只好接下這個燙手山芋。

透過網路媒合平台，政府把空屋資訊放上網路，尋找有意願的外地居民入住，還提供修繕補助與稅務減免。但最便宜只要1萬5000台幣的一棟空房，還是乏人問津。

在步入人口衰退期的台灣，學者早已看到隱憂。台灣在2012年以前，享有逆扶養比的人口紅利，但隨後一路下滑，2020年以後下滑的速度更快。

台北家戶數30年來首度衰退

長期研究人口與房價，台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文認為，台灣的人口因素，長期來說，對房地產市場是不利的，現在因為低利率與量化寬鬆看似很熱，但房地產不可能只漲不跌，「人口凋零對房地產的影響，就像是溫水煮青蛙。」

現在是30到40歲左右年輕人的離巢運動，暫時緩解了總人口減少對房地產負面的影響。

正在林口與三重一帶，專門瞄準小資族，蓋起「小坪數」建案的建商主管邱宗博說，現在建商主推小坪數的建案，鎖定的客群，是想要離巢的年輕人，「他們不一定想跟爸媽同住，爸媽也不一定想跟他們住，」因此目前房市的基本盤，是離巢族與長輩換屋族。

這也反映在總戶數的增減上。

內政部10月公布的統計，六都中除了台北市以外，其他五都的家戶數還持續成長中。但值得注意的是，台北市的家戶數是30年來首度衰退。