黃士豪專欄｜４個問題判斷你該買房、還是繼續租房？

我有了將近5年的理想居住時光；這段時光我沒有支付幾百萬的頭期款、每個月7、8萬的貸款，而是每個月不到5萬的租金、以及非常享受的親子時光；「不是自己的房子」對我而言沒有構成任何困擾，也能做出靈活大膽的事業決定、以及孩子教育環境的決定。

那什麼時候買房？ 我的規劃是老三滿20歲時，那時我應該會回到台南定居，這時的需求應該最收斂、最不會再更動，也因此可能在父母的住處附近再擴張重建。

在那之前，我管控的要素是居住品質、居住成本以及風險。

給買房投資者：小心沒看到的機會成本

很多人說「買房會漲」，說得好！但好好投資其他標的也會。所以若以投資心態買房，就回歸正常的投資邏輯，房地產是投資標的之一，最需要看的是配置健不健康、以及報酬率/風險比較。

台灣算是經歷了房地產漲幅最迅猛的20年，平均1.79倍，年化報酬率5.3%；好一點的地區平均有到3倍。聽起來很多，但期間的代價不只是投入的金額，還有銀行利率、裝修費用，以及轉賣的稅金。

更大的機會成本則是，因為不能負擔得更理想的房子而住得比較偏、生活比較拮据、工作壓力更大、或因為要穩定支付貸款而放棄的夢想。

另外，值得注意的一點是，伴隨科技發展、台灣經濟成長，接下來人口開始老化、台灣住戶數目前800萬戶左右，住房已經達到880萬戶，供給超過需求。我也請教過許多建商老闆，台灣房市的未來他們怎麼看，目前得到的共識都是，高品質、好地段的房子會持續有需求。

問題是，現在想買房的大多人，買的真的是好品質、好地段的房嗎？ 還是只是「剛好買得起」的房？

若決定買房當投資，就很依賴房市能不能如預期漲價了。就近幾年來看，某些開發地、台積電用地等是漲幅最高的，多高呢？5年漲9成；年化報酬率大概13.9%。但要清楚，這已經是遠超行情、幾近稱之「運氣好」的表現了，需要做的前期工作也很多，畢竟流動性較差、摩擦成本也高，更有可能跟最近的龍潭一樣，因為單一原因變動暴漲再暴跌。

(責任編輯 / 杜韋樺)