李雪雯：「以房養老」真的是兼顧「自住」及「退休規劃」的好方法？

再者，由於金融機構在商言商，再加上政府行事也特別小心謹慎，都會預先考慮房屋跌下的損失風險。所以，目前承做的案例，大多數都是集中在房價比較高的大都會區（例如台北市、新北市…），特別是房價不易下跌的「蛋黃區」為多。那些房產位於非都會或「蛋黃區」，但更需要一筆生活費的人，恐怕是享受不到其中的好處。

第四，想要拿的錢多，可能就要縮短年限，讓自己承受風險。如果擁有房產的人，擔心每月金額過低，不足以支付生活費用，當然可以縮短貸款年限。但縮短後，又將使貸款人面臨「生存期間超過貸款年限」的尷尬「長壽風險」。

儘管有以上4大從民眾角度來看的問題，但仍有不少房地產業者，就以「現在是房價低點」，以及「自住與退休規劃一兼二顧（買房既可自住，未來又可以透過逆向抵押房貸的方式，讓自己手中多出一筆月退俸）」為訴求，大力向無殼族推廣「現在是購屋最佳時機」的論點。

然而，實情果真是如此「兩全其美」嗎？林左裕的回答是：由於現行政策對「初次購屋者」有稅負等優惠，如果民眾負擔得起房貸金額，當然會建議買房，至少，未來還有棟房子可以「擠」出點退休金。但最務實的做法，就是以「負擔能力」為前提。也就是房貸負擔，通常以月薪1/3為限，最多不能超過月薪的1/2才行。

除此之外，林左裕也不忘提醒：也許未來「以房養老」每月可得金額不高，但由於逆向房貸的貸款人還住在屋子裡，所以，至少可以節省了「租金」這項支出。「當然，在同一房地產目前租金遠低於每月房貸的前提下，到底哪一個划算，還有賴實際試算之後決定」，他說。

所以，筆者實際以報載新北市某3樓、10年新的公寓，30坪每月租金1萬6000元，中等租金報酬率2％的物件（推算合理購買房價為960萬元）為例，進行以下的試算：

假設40歲男性要買下此屋，以目前銀行普遍貸款7成為例，總貸款金額是672萬元、自備款需288萬元。在不同的銀行貸款利率（為了方便計算，採取20年固定利率）下，這位男性每月的房貸還款金額分別如下：